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理清这些细节,企业选址事半功倍

发布于:2019-04-03

投资选址在企业漫长的生命周期中并非常规性事务,基本流程看似不复杂,但只有参与其中的人才能明白这件事情的艰难程度。企业投资动辄几千万乃至上亿,一旦选址动作完成,钱花了出去,便无法撤回。若选址人员仅凭借主观感受和一些基础的数据分析便做出决策,这将在无形中增加企业后期经营风险,影响到企业运营及产品销售等,因此,负责企业选址的工作人员相当有压力。


企业选址原因很多,常见的有投资新办、增产扩容、动拆迁、产业转移、政策牵引、战略性搬迁等。虽然不同类型的企业有着自己的选址标准,但他们的选址流程基本一致,每个阶段都有需要注意的细节,今天选哪儿就来谈谈选址流程中的核心关注点:


一、计划制定


计划制定阶段更多的是企业对自身所处的状态和对最新投资的项目规划,此时的企业要采取的措施一是详细分析企业现状,二是准确预测企业未来发展。通过分析现状,把握企业现有能力和水平,将企业选址投资计划建立在现实可行的基础之上;通过预测未来,科学评估企业发展趋势,使得企业的投资战略目标具有超前性和先进性。


二、区域筛选


企业确定战略投资目标后,应该明确一些意向投资地区,整理好投资需求,对接地区的招商服务人员,获取完善的园区资料、当地产业分析、承接方案等,然后,从这些资料中提取重点信息进行分析:


1.经济实力

地方的经济数据不仅是城市综合能力指标,还体现了企业外部综合发展环境。企业在制定选址计划时应当收集意向城市的经济衡量指标:GDP、人均GDP、地方财政收入等经济数据作为参考依据。选哪儿宏观经济数据中心多维度呈现各地区的固定资产投资额、地区生产总值增速、外商投资、高校分布等各类数据指标,助力企业消除数据孤岛。(详情戳-选哪儿宏观经济数据中心上线 助力企业选址第一步)


2.营商环境

如今全国各地都在部署改善营商环境,将制度环境的优化作为释放企业活力的基础。但不同地区营商环境还是有区别的,详细调研后划定区域最为科学:


(1)软环境:开办企业、执行合同、财产登记、内外资投资增速、税负水平、政企关系;

(2)生态环境:包括空气、建成区绿化覆盖率、废水;

(3)商务成本:水价、电价、气价、地价、劳动力成本价格;

(4)基础设施:道路面积、水电气供应、道路平整、网络覆盖与速度、公共交通等;

(5)城市社会服务:医疗、服务、融资、教育、养老;

(6)市场环境:GDP(地区生产总值)总量、人均GDP、GDP增速、进出口总额、社会消费品零售额;


更重要的是考察地方政府的履约能力,避免在签约落地后出现企业利益无法兑现的情况,造成不必要的损失。


3.区位交通

企业除了关注地区或园区内的道路等级、道路通行、交通设施建设和连接外部的交通便捷性还应该考虑到这些细节:


(1)公路是否有交通管制,园区与高速和国道的距离等;

(2)铁路要考虑途径的路线及货运站吞吐量、车次等;

(3)水路重点关注港口口岸级别、吞吐量、装船方式等;

(4)航空则要注意机场登机、航线数量和频次等;


4.产业基础

地方的产业基础涵盖上下游产业链,市场发展空间、市场环境等要素,对企业未来发展有着很重要的影响,企业应着重关注:


(1)当地产业链的完整性,上游企业的供给能力及下游市场空间和消费情况;

(2)企业自身在产业链中所处的位置,准确把握上下游企业的议价能力,判断市场空间;

(3)当地企业数量,规上企业、龙头企业数量,合理评估竞争关系。


5.政策支持

地方优惠政策是影响企业投资行为不可或缺的因素,地区政策包括土地、税收、人才、产业政策等多方面,不同的政策涉及不同的政府部门,企业很难在短时间内全部理清,可从以下几个维度进行不同地区的政策比较,掌握不同地区对自身产业的支持力度。


(1)土地政策:地方地价、土地规划及相关优惠政策;

(2)人才政策:当地人才引进、留人政策;

(3)税收政策:园区留成税收返还政策、税收优惠政策;

(4)产业政策:当地宏观性政策和专项发展政策;


三、深度考察


此时,企业已经和当地招商服务人员进入了深度对接阶段,考察时机成熟。深入当地实地考察时,需提前和园区确认接待人员级别、会议议程、参观考察路线等,提高考察效率。见面后通过沟通考察招商人员的专业度,询问载体周边的情况、距高速距离、距生活区距离等情况。


1.产业要素

在土地、水、电、气、人工这五大因素中注意:


(1)土地获取的难易度、获取成本、可获得的体量;

(2)水、电、气的单位价格,尤其是能耗大的企业,更要注重这些生产要素价格;

(3)人才供给数量与人才层次。对劳动力密集型产业,人才供给能力是企业选址关注点,对于技术密集型产业,高端人才的供给和吸引力成为决定企业选址的关键。


2.园区服务配套

不同的园区在面对企业运营、管理、资源、服务、孵化、生态构建上差异很大,有的园区要求年限内离开,有的园区入驻手续复杂。因此,详细了解园区的运行情况及方式,能够减少企业未来很多麻烦。服务体系完善,运营能力强的园区能够成为企业未来发展的一大助力。


园区配套设施方面,除了相应的办公场所的基础设施外,还应该注意供电的稳定性、网络宽带的安全性、周边的餐饮、娱乐、休闲等商业配套场所及人才公寓等。


四、合作谈判


经过多番的对比研究,这一轮企业已经基本确定最终投资区域了,谈判也进入了关键时期。每一轮谈判的进行都是对园区服务的考察,因此,企业在进行谈判的过程中要仔细考察企业园区的行政效率,尽可能多的争取优惠政策,明确签约后的园区履约时间等问题。


五、评估决策


一般企业会选择与意向地区的几家园区同时进行谈判,拿到园区最终出具的入驻条件后,进一步评估,综合考量各项因素,排出与企业利益相关的优先级,做出最终决策。


最终的选址决策通常会影响到企业收益、运营成本、销售渠道、企业竞争力、企业资源利用及企业持续发展多个方面,整个选址流程都要注意把控好细节,往往能够为企业现在或是未来发展带来意想不到的收益。


六、计划执行


此时,选址的重头戏才刚刚开始,深入到各项手续和流程的办理中的企业,很多时候都会处于茫然状态,这时企业就能通过入驻前各项流程的办理效率体会当地的政府的服务质量。只要投资款还未到位,就还有可以思考的余地。因此,这不仅是企业检验园区最好的时刻,也是提现政府服务企业质量的最有利证明。


企业选址就好像一颗大树在重新选择一片沃土,企业会严谨的评估一个区域的“营养”够不够支撑企业进行下一个十年、二十年的成长。


为了协助企业找到最适合自己“生长”的地方,选哪儿线上厚植数据中心研发能力,构建科学的选址决策模型,帮助企业驱动选址决策,线下布局全国12核心城市,快速覆盖企业投资意向区域,为企业提供从投资规划到落地的全流程一站式委托选址服务,有效协助企业把控区域调研、考察谈判、决策定址等关键环节,让企业感受到服务质量的同时,最大限度的降低选址成本,让企业完全投入自身核心竞争力的打造。